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Ton Steine Steuern: 19% Vorsteuer zurückholen bei Gewerbeimmobilien | Was Investoren nicht wissen | Ton Steine Steuern

9. Juni 2026 · 11 Min.

Jasper Schouw: Die Option zur Umsatzsteuer bei Gewerbeimmobilien ermöglicht es, 19% Vorsteuer auf Bau- und Sanierungskosten zurückzuholen, bindet aber zehn Jahre und kann bei Mieterinsolvenz oder Umnutzung teure Rückzahlungen auslösen.

Jasper Schouw erklärt, wie die Umsatzsteueroptierung bei Gewerbeimmobilien funktioniert: Vermieter können durch die Option 19% Vorsteuer auf Investitionen erstattet bekommen, müssen dafür aber zehn Jahre umsatzsteuerpflichtig vermieten. Er beschreibt konkrete Rechenbeispiele, nennt Voraussetzungen (vorsteuerabzugsberechtigter Mieter, hohe Investitionen) und warnt vor dem Risiko der Vorsteuerberichtigung bei vorzeitigem Wegfall der Umsatzsteuerpflicht. Sein Rat: nur als zusätzlichen Bonus kalkulieren und unbedingt mit dem Steuerberater sowie klaren mietvertraglichen Regelungen arbeiten.

Zahlen & Fakten

19 %

Regulärer Umsatzsteuersatz, der auf Gewerbemieten aufgeschlagen wird und als Vorsteuer auf Investitionen erstattungsfähig ist

100.000 €

Beispiel: Brutto-Investition in einen Ladenumbau, genannt als Ausgangswert

16.000 €

Im Beispiel die angegebene Mehrwertsteuer aus den 100.000 € Brutto-Investitionskosten (im Vortrag so genannt)

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190.000 €

Im Beispiel die Mehrwertsteuer, die bei einem Million‑Euro‑Neubau genannt wird (19 % von 1.000.000 €)

50.000 €

Beispielhaft genannte Summe an zurückgeholter Vorsteuer in einem Szenario

5.000 €

Ein Zehntel der genannten 50.000 € als jährliche Rückzahlung, wenn im vierten Jahr die Umsatzsteuerpflicht wegfällt

20 %

Faustregelhafte Angabe, dass etwa 20 % der Investitionen als Vorsteuererstattung relevant sind

5.000 €

Genannte jährliche Erhaltungsaufwandsschwelle ("Wenn du nur 5000 Euro im Jahr in Standhaltung hast", lohnt sich der Aufwand meist nicht)

10 Jahre

Dauer der Bindung an die Umsatzsteuerpflicht; Vorsteuerberichtigung erfolgt jahresweise über diesen Zeitraum (§15a UStG)

7 von 10

Formulierung aus den Shownotes: Nach drei Jahren sind noch sieben der zehn Jahre Bindung offen; veranschaulicht das Risiko der verbleibenden Rückzahlung

Diese Folge steckt voller Zahlen – neugierig?

Themen & Erkenntnisse

Grundprinzip und Unterschied zur Wohnungsvermietung · ab 00:00: Erklärung der Grundregel: Wohnmiete umsatzsteuerfrei, Gewerbe kann zur Umsatzsteuer optieren und Vorsteuer ziehen.

Funktionsweise der Umsatzsteueroptierung und Beispielrechnungen · ab 02:24: Wie die Optierung praktisch Vorsteuer erstattet und welche Beispiele (Umbau/Neubau) das attraktiv machen.

Risiken, 10‑Jahres‑Bindung und Entscheidungsregeln · ab 03:01: Zehnjährige Bindung und jährliche Vorsteuerberichtigung bei Wegfall der Umsatzsteuerpflicht—großes Risiko bei Umnutzung oder Mietausfall.

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