Sei deine eigene Bank - Der Immobilien Podcast mit Florian Bauer

#633 Cashflow ist eine Lüge

5. Juni 2026 · 7 Min.

Florian Bauer erklärt, dass der entscheidende Maßstab nicht der beworbene Brutto-Cashflow, sondern der effektive Cashflow nach Steuern ist, da Steuern und versteckte Kosten die reale Liquidität stark reduzieren können.

Florian Bauer führt die drei Cashflow-Stufen Brutto, Netto und Effektiv (nach Steuer) ein und zeigt, wie Verkäufer oft nur Bruttozahlen präsentieren. Er warnt vor steuerlichen Effekten, ungünstigen Kaufkonstruktionen und versteckten Kostenfaktoren, die den beworbenen Cashflow deutlich schmälern. Praxisrelevant sind neben Rücklagen für Instandhaltung und Mietausfall auch Nebenkostenabrechnungen, Sonderumlagen und Zinsänderungsrisiken. Bauer empfiehlt eine detailorientierte Kalkulation und prüft steuerliche Maßnahmen wie Lohnsteuermäßigung.

Zahlen & Fakten

200 €

Beispiele für beworbenen positiven Cashflow, der nach Steuer und Kosten deutlich kleiner sein kann.

300 €

Beispiele für beworbenen positiven Cashflow, der nach Steuer und Kosten deutlich kleiner sein kann.

400 €

Beispiele für beworbenen positiven Cashflow, der nach Steuer und Kosten deutlich kleiner sein kann.

Weitere 4 Zahlen & Fakten anzeigen

500 €

Maximal genanntes Beispiel für möglichen Unterschied zwischen Verkäuferrechnung und realem Effektiv-Cashflow.

0 bis 100 €

Typische reale Bandbreite, in die ein beworbener 200€-Cashflow nach Berücksichtigung von Steuern und Kosten schrumpfen kann.

seit 2019

Angabe zur Laufzeit der angebotenen Immo-Workshops, genannt im Podcast.

über 25.000

Anzahl der Teilnehmer an den Immo-Workshops seit 2019, wie im Podcast genannt.

Diese Folge steckt voller Zahlen – neugierig?

Themen & Erkenntnisse

Drei Cashflow-Stufen: Brutto, Netto, Effektiv · ab 00:41: Unterscheidung von Brutto-, Netto- und effektivem Cashflow zur realistischen Bewertung der Einnahmen nach Ausgaben.

Effektiv-Cashflow nach Steuern und steuerliche Gestaltung · ab 01:35: Steuereffekte können beworbenen Cashflow deutlich reduzieren; Lohnsteuermäßigung und richtige Strukturierung sind wichtig.

Versteckte Kosten, Rücklagen und Risiken · ab 03:42: Mietausfallreserve, Instandhaltungsrücklage, Nebenkosten und Zinsrisiken mindern den realen Cashflow erheblich.

Wer spricht

Florian BauerHOST

Florian Bauer ist der Moderator und Gastgeber des Podcasts „Sei Deine eigene Bank – Der Immobilien Podcast“. In der Folge erklärt er Strategien zum antizyklischen Investieren, die Bedeutung von Sachwerten wie Immobilien in inflationsstarken Zeiten und gibt praktische Hinweise zu Finanzierung, Mietmodellen und Objektwahl. Er verweist zudem auf weiterführende Workshops und Angebote zur Immobilienprüfung.

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