IMMO ROCKS - Der Immobilienpodcast mit den Steins
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#47 Salzburg dreht den Hahn zu – Was Vermieter 2026 über Airbnb & Co. wissen müssen

2. September 2026 · 21 Min.

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Salzburgs neue Rechtslage macht touristische Vermietung zunehmend zur Ausnahme: Vermieter müssen Raumordnungsrecht, Zustimmung der Miteigentümer und neue Zonenregelungen beachten oder riskieren hohe Strafen.

In dieser Folge besprechen Laura und Mag. Bernhard Gebhardt die drastischen Verschärfungen der Salzburger Regelungen zur touristischen Vermietung. Gebhardt erklärt, dass touristische Vermietung in Salzburg mittlerweile oft unzulässig ist, welche Rolle Raumordnung und Wohnungseigentumsrecht spielen und welche Strafrahmen gelten. Außerdem vergleicht er Salzburg mit Oberösterreich, erläutert die Änderung zu Micro-Hotels (ab 1. August 2026) und nennt praktikable Alternativen wie Kurzzeitmiete oder Rent-to-Rent-Modelle.

Organisationen

Airbnb

Themen & Erkenntnisse

Aktuelle Lage in Salzburg: touristische Vermietung als Ausnahme: Salzburg hat touristische Vermietung stark eingeschränkt; neu angebotene Airbnbs sind meist unzulässig, bestehende rechtmäßige Angebote bleiben oft erlaubt.
Rechtliche Grundlagen: Raumordnung, Baubewilligung, WEG-Zustimmung: Zulässigkeit hängt von Raumordnung und Baubewilligung ab; Ortstaxe reicht nicht, WEG-Zustimmung ist oft nötig und Gerichte sind restriktiv.
Abgrenzung: touristische Vermietung vs. Kurzzeit- vs. Privatzimmervermietung: Touristisch (Nacht-)Vermietung ist restriktiv; Kurzzeitmiete bis Monate ist oft praktikabler, Privatzimmervermietung ist ausgenommen und kein Gewerbe.
Regionale Unterschiede, Gesetzesänderung 2026 und Investment-Alternativen: Oberösterreich ist weniger restriktiv; seit 1. August 2026 erlaubt Salzburg strengere Zonenverordnungen für Micro-Hotels; Alternativen: Rent-to-Rent, Exit-Strategie.

Wer spricht

M
Mag. Bernhard GebhardtGAST

Rechtsanwalt bei Ebner Eichinger Guggenberger Rechtsanwälte; Experte für Raumordnungs- und Immobilienrecht in Salzburg und Oberösterreich und in der Immokademie als Rechtsexperte vertreten. In der Folge erläutert er rechtliche Zulässigkeit, Gerichtspraxis, die neuen Strafrahmen und praktische Alternativen für Investoren; es war seine erste Podcast-Session.

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